CONCEITUAÇÃO
"O princípio da especialidade significa que toda a inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individualizado. Esses requisitos são dados geográficos que se exigem para individualizar o imóvel, isto é, determinar o espaço por ele ocupado. Os dados devem encadear-se em menção descendente, de modo que, em gradativa aproximação, acabam por localizar o imóvel."
A SISTEMÁTICA ADOTADA PELO LEGISLADOR PÁTRIO
Segundo a legislação pátria, a presunção que decorre do registro, pela sistemática estabelecida pelo artigo 859 do C.C. , é relativa.
O direito de propriedade, no Brasil, tem amparo em legislação geral e especial, dentre elas é importante citarmos, artº 530, I, C.C., a Lei 6.015/77 (LRP), a Lei 4.504/64 (ET), a Lei 6.766/79 (LPSU), e a Lei 4.591/64 (LCI).
Outro aspecto importante é que, via de regra as alienações de solo brasileiro, ocorrem "ad corpus" (CC., parágrafo único do art. 1.136), somente sendo "ad mensuram", quando convencionado, expressamente pelas partes contratantes.
"Aliás, a transmissão ad mensuram não se coaduna com o sistema registral brasileiro, que exige inequivocamente para a tabulação do título que o imóvel seja descrito como corpo certo, em obediência ao princípio de especialidade. A identificação do imóvel ditada pela lei há de conduzir ao espírito do leitor de sua descrição uma figura geométrica definida, porque impõe a indicação não apenas de sua situação no quadro administrativo, de seu nome e de sua área, mas, ainda, de suas características e confrontações (art. 176-LRP) ."
Assim, como regra, as partes convencionam que as alienações se referem ao solo sob domínio do disponente, e havendo diferenças, seja, para maior ou para menor da área, após registrado o título translatício, de tais situações não haverá qualquer nulidade, anulabilidade, ou mesmo declaração eventual de erro. Ocorrendo diferenças entre a área titulada e área "intra murus", tais fatos não havendo lesividade potencial que atinja terceiros, será objeto de adequação, em procedimento que tem na voluntariedade, seu requisito natural, se não essencial.
Assim, o princípio da especialidade, vem a traduzir os elementos informadores que, proporcionarão a possibilidade de com segurança afirmar-se que o imóvel alienado faticamente tem as mesmas características e confrontações do que do título registrado consta.
Nesse sentido, é oportuno esclarecer
"A descrição do imóvel deve ser lançada à vista dos elementos constantes do titulo apresentado e do título anterior que constar do próprio cartório ou for trazido de cartório diverso mediante certidão atualizada, extensiva à existência ou inexistência de ônus (arts. 196 - 197 - LRP). A comparação de dados do registro anterior com os do título atual apresentado ao cartório pode revelar: a) coincidência de descrição com o registro anterior; b) incoincidência de descrição com o registro anterior.
Tanto numa como noutra hipótese, costumam oferecer-se ao cartório problemas de identificação do imóvel, embora razoavelmente só devessem aparecer deveras na segunda. É que, na primeira, a coincidência se dá às vezes em torno de uma descrição tão incompleta no título apresentado como no registro anterior, por não haver neste a mesma preocupação identificadora surgida com o advento do fólio real. A omissão de elementos caracterizadores do imóvel será suprida: a) por escritura de re-ratificação, que mencione precisamente a origem legítima desses elementos, tantas vezes existentes em inventários, folhas de pagamento de divisão e repartições públicas, como a Prefeitura Municipal; b) por certidões dessas repartições públicas oferecidas ao cartório mediante requerimento, caso não mais se torne possível por qualquer motivo p. ex., a morte do outorgante - a lavratura de escritura de re-ratificação. Na hipótese de incoincidência de descrição entre o título apresentado e o registro anterior, importa verificar se a inovação daquela envolve ou não a possibilidade de atingir direito de terceiro, notadamente a invasão de terreno deste."
Note-se, que o legislador brasileiro, como meta-jurídica estabeleceu, quanto ao direito de propriedade, presunção de que, os contratantes ao convencionarem estariam de "boa fé".
A NULIDADE OU ANULABILIDADE DE ATO DE TRANSFERÊNCIA PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS
Sempre com enfoque no princípio registral da especialidade, a nulidade de ato jurídico, ocorrerá, quando faltar os requisitos essenciais gerais, constantes do artigo 82 do C.C.
Ou, especiais, tendo em vista o objeto, bens imóveis. Nessa hipótese, a nulidade ocorrerá, na falta dos requisitos essenciais, com amparo nos artigo 214 e 216 da Lei 6.015/73.
QUANTO A TRANSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA ( Decreto-Lei 4.857/39)
No tocante a possibilidade de cancelamento de transcrição, por ausência de especialidade, é importante que se releve a situação que decorre da natureza da transcrição, ou seja, no sistema do Decreto Lei 4.857/39, a transcrição era o próprio ato registrário caracterizador da aquisição do direito de propriedade, seu cancelamento, importa, em tornar tal ato nulo, e assim sendo, a propriedade voltaria a ser do disponente do domínio.
Nesse sentido, o entendimento a respeito da mitigação, no que diz respeito a especialização da descrição imobiliária, que ocorria no sistema da Lei de Registros Públicos revogada, é essencial, pois, é preciso que fique esclarecido que no sistema anterior, diferentemente do atual sistema onde fólio real e registro são coisas distintas, naquele, era ato complexo.
"É entendimento sedimentado pela Corregedoria Geral da Justiça, que o cancelamento direto do registro somente pode ser postulado com base em atos ofensivos aos princípios norteadores da Lei de Registros Públicos."
"Por conseguinte, a via judicial abre-se a toda e qualquer nulidade do título, embora a sua decretação tenha reflexo sucessivo no registro: "sublata causa tollitur effectus". A nulidade peculiar ao título provém de vícios suscetíveis de macular os atos jurídicos em geral, aos quais os signatários se vinculam. A discussão dessa nulidade faz-se em contraditório próprio, com todas as garantias asseguradas aos interessados. A sua decretação emana de sentença do juiz em processo regular, após a audiência das partes.
Como a nulidade pode ingressar em duas vias diferentes, elege-se uma ou outra, conforme o ditame da própria lei, ao distingui-las: a) nulidade direta ou do próprio registro (art. 214); b) nulidade indireta ou decorrente do título causal (art. 216).
O art. 214 estatui que "as nulidades de pleno direito do registro – do registro, note-se bem – uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta". O art. 216 dispõe que "o registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução". Se admitisse que na via administrativa se declarassem todos os casos de nulidade, tanto do registro como do título, então se faria tábula rasa do art. 216, que trata das nulidades argüíveis e decretáveis na via judicial."
A ATUAL LEI DE REGISTROS PÚBLICOS (Lei 6.015/73)
Dr. Ricardo Henry Marques Dip, M. Juiz de Direito da 1ª Vara de Registro Públicos de São Paulo, estudando o assunto que se refere a disposição e segregação imobiliária, chegou dentre outras, as seguintes conclusões:
"No Brasil, com a Lei 6.015, de 31.12.73, pode dizer-se que a matrícula e o imóvel a que corresponde são as forças atrativas dos fatos jurídicos em ordem ao registro imobiliário.
O sistema do Decr. 4.857, de 9.11.39, era de base documental, em que o assentamento se perfazia por transcrição do título (instrumento), nada importando se referisse este a mais de um imóvel ou a sua parte ideal. Com a Lei 6.015/73, tomaram-se o imóvel e sua correspondente matrícula como unidades lógicas e noéticas para a publicidade jurídico-predial.
Abandonou-se, assim, a técnica apenas cronológica de inscrições, que o Regulamento de 1939 temperara com os indicadores pessoal e real – indexações que não alteravam, contudo, a base do sistema, senão que apenas tornavam mais acessível a fonte de conhecimento.
Com a Lei de Registros Públicos de 1973 perfilhou-se a concepção do fólio real, organizando-se o sistema de publicidade imobiliária segundo a unidade predial e sua respectiva matriz, uma e outra unidade lógicas e gnoseológicas, porquanto servem, de pronto, à ordenação criadora dos assentamentos, e, adiante, ao reconhecimento, ao reencontro da particular fonte noético-jurídica.
O conceito de fólio real exprime una idéia de relação, que se concebe de modo dúplice: pelo plano formal, no sentido de que a matrícula, como assentamento primitivo, se refere a um só imóvel mas a ele integralmente; pelo material, no de que a cada imóvel, como substância corpórea individual, concerne uma só matriz."
O eminente Juiz, Dr. Kioitsi Chicuta, assim se pronunciou em sentença prolatada aos 23/11/90, nos autos de Processo 146/90-CGJ, enfocando o problema da atenção que havia pelos notários e registradores, em relação ao princípio da especialidade registral na vigência do Dec.Lei 4857/39, fazendo um comparativo com a atual Lei de Registros Públicos:
"Essa preocupação de bem caracterizar o imóvel, de forma a distinguí-lo de forma clara e indisputável, dos demais, porém, não existia no sistema registrário anterior (no qual a técnica não servia aos fins registrários) e inúmeras são as falhas observadas, impondo-se procedimento retificatório unilateral (de ofício ou judicial) e bilateral. Para evitar o colapso que adviria da aplicação rigorosa do artigo 176, parágrafo primeiro, II, e n. 3, e do artigo 225, da Lei de Registros Públicos, já se pacificou no sentido de que é possível aceitar-se descrição deficiente do bem, desde que sua caracterização coincida com o registro anterior (parágrafo segundo do artigo 225, da Lei 6.015/73) e não haja dúvida sobre sua localização. Isto porque, consoante salientou o eminente Desembargador, DÉCIO ANTONIO ERPEN, do E. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, no julgamento da Apelação Cível nº 585.037.229,citando o notável Juiz paulista, NARCISO ORLANDI NETO, as falhas encontradas nas descrições antigas são um peso que o Registro Imobiliário carregará por muito tempo. Não há como impor aos particulares um dever de correção dessas falhas."
No mesmo julgado:
"Esse hábito, porém, como anotou o notável Juiz, JOSÉ RENATO NALINI, no julgamento do processo 482/87, tem sua razão de ser: não se repetia a medida de fundos, nem a de outro lado no comprimento, eis que idênticas as já enunciadas. Atentos ao resultado verbal do ato registrário praticado, parecia ao registrador antigo uma superafetação repetir medidas lineares idênticas e, por certa lógica natural, já inseridas na descrição sucinta do terreno.
A exigência de minuciosa caracterização do bem imóvel, com especificação de cada medida perimetral, surgiu apenas com advento da Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973, instituindo verdadeiro sistema cadastral. Bem por isso as circunstâncias peculiares devem ser levadas em consideração, permitindo-se uma adaptação, sem que haja prejuízo à segurança e à confiabilidade que devem imperarnos Registros Públicos."
Em outro julgado, o mesmo Juiz, Dr. Kiotisi Chicuta, sentença prolatada aos 09 de outubro de 1.990, nos autos do Proc. CGJ-022/90, sobre o tema especialidade, enfocando situações criadas na égide do Dec.Lei 4.857/39, assim se posicionou:
" E a ausência de referência da metragem nos fundos e que as medidas laterais se referem a ambos os lados, ao contrário do que sustentou o Ilustre Serventuário, não significa deficiência descritiva da especialidade. Trata-se, isto sim, de costume vigorante em loteamento inscritos em época anterior a vigente Lei de Registros Públicos, no qual, para terreno retangular, como o caso dos autos, bastava tão somente a menção de medida frontal e da metragem lateral."
De todos esses posicionamentos, entendemos que:
Havia mitigação, quando a exigibilidade por parte dos Tabeliães de Notas e Oficial de Registro, no que se refere aos princípios registrários, notadamente no que se concerne ao princípio da especialidade, mitigação essa, reconhecida na doutrina e jurisprudência, na vigência da Decreto-Lei 4.857/39.
Apenas à título elucidatório, o princípio da especialidade, foi introduzido na legislação brasileira na primeira lei hipotecária (§ 24 do artigo 9º da Lei 1237 de 24/09/1864).
Sua reprodução hoje, encontra-se inserida de forma mais contundente no artigo 176 da Lei 6.015 de 31/12/1973 (LRP).
É importante que se anote, que tal mitigação ocorria por ato dos Tabelião de Notas e Oficiais de Registro de Imóveis, com aquiescência do poder correcional permanente dos Juízes, pois esse era entendimento doutrinário e jurisprudencial, dominante na época em que vigia o referido Decreto-Lei.
Note-se que tal entendimento, foi absorvido até mesmo pela atual Lei dos Registros Públicos, de onde interpretando os dispositivos legais ali preceituados, entendemos que, realmente, havia na vigência daquele diploma legal, mitigação dos princípios registrários:
"Art. 176. .....
..........................................................................................................................
§ 2º. Para a matricula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1.939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior.
Art. 196. A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório.
Art. 229. Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matricula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado".
Para prosseguimento do que aqui se pretende concluir, é importante que se estabeleçam quais, em breve síntese as características das AÇÕES DE RETIFICAÇÃO, e DEMARCATÓRIA, em função de seu estreito relacionamento com a especialidade dos bens imóveis.
AÇÃO DE RETIFICAÇÃO
O primeiro fato que deve ser esclarecido é que a retificação pode ser do título translatício, do registro, da área, ou de todos os anteriores.
A contenciosidade ou não da ação de retificação, será aferida, pela existência ou não de conflitos de interesses, resultante de direito de propriedade.
A litigiosidade na ação de retificação é situação excepcional, ocorrendo tão somente, quando houver impugnação por terceiros interessados.
Nesse sentido, é importante, que se ressalte, que as ações de jurisdição voluntária, tem por meta, estabelecer garantias, contra lesões futuras.
Retificar, em sentido gramatical, significa "corrigir".
A Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73), em seus artigos 212 e seguintes, em consonância com o artigo 860 do CC., regulamenta as hipóteses em que tal ato jurídico ocorrerá .
O eminente Juiz paulista, Dr. Narsiso Orlandi Neto, em trabalho onde estudou sob os diversos enfoques, o tema retificação, a respeito da retificação, em sede de jurisdição voluntária, entende:
"Sempre que o registro deva ser retificado, indaga-se dos riscos que a modificação pode provocar, a direitos de terceiros. Em quase todos os casos, permite a lei que a retificação seja feita simplesmente por iniciativa de quem é titular do direito de que se trata, ou demonstre, de outra forma, seu interesse. Só por cautela exige-se a intervenção judicial e, também por cautela, são chamadas as pessoas que, em tese, poderiam ser prejudicadas; mas este chamamento não torna o processo contencioso."
"O que possibilita a retificação não contenciosa e acaba por caracterizá-la é a certeza de que não acarretará prejuízo a terceiro. Ela é requerida por quem tem interesse no registro retificando, interesse que pode dizer respeito a fatos ou a direitos registrados, não importa."
AÇÃO DEMARCATÓRIA
Ação demarcatória de terras, tem por natureza, e não essência, a contenciosidade.
A contenciosidade, como sinônimo de litígio, na ação demarcatória, é aquela, onde duas ou mais pessoas, que se acham em conflito de interesses, que tenham por escopo direitos de vizinhança, no tocante a propriedade imobiliaria, busquem no judiciário a solução de seus interesses.
O escopo da jurisdição contenciosa é garantir e restabelecer direitos já lesados.
Segundo Hely Lopes Meirelles:
" A ação de demarcação destina-se a fixar os limites dos imóveis confinantes. Nasce portanto, dos direitos de vizinhança consignados no Código Civil, que assim dispõe: Todo proprietário pode obrigar o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas (art.569).
No caso de confusão, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse; e não se achando ela provada, o terreno contestado, se repartirá proporcionalmente entre os prédios ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará à um deles, mediante indenização ao proprietário prejudicado (art.570).
Paralelamente, o Código de Processo Civil esclarece que cabe a ação de demarcação ao proprietário para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados (art. 946, I), podendo cumulá-la com a de divisão (art. 947). Em dispositivos subseqüentes, o mesmo Código minudencia os atos próprios da demarcatória (arts. 950 a 966), que serão realizados por um agrimensor e dois arbitradores de nomeação do juiz, que elaborarão o laudo, a planta, o memorial descritivo e o traçado da linha demarcanda, com base nos trabalhos de campo, para, a final, o auto de demarcação ser homologado por sentença."
Há de se lembrar ainda, o brocardo latim "tempus regit actum", ou seja, o tempo rege o ato, o que leva ao entendimento de que na época da vigência da Lei 4.857/39, era entendimento doutrinário e jurisprudencial, além de ser técnica notarial e registral, de que não haveria ofensa ao princípio da especialidade, se ausentes dados caracterizadores da propriedade no título e na transcrição.
O Dr. Kiotsi Chicuta, assim se pronunciou em sentença prolatada aos 23/11/90, nos autos de Processo 146/90-CGJ, trazendo importante inovação jurisprudencial, e solução para conflitos de natureza registrária, que tem seu deslinde em processos morosos na Justiça Comum.
"Dessa forma, nada impede a retificação de ofício pelo registrador, desde que cercadas de cautelas que atestem a ocorrência do erro evidente, como, por exemplo, planta de loteamento, mapa da EMPLASA, mapa fiscal da Prefeitura, matriculas ou transcrições de imóveis contíguos , etc., que comprovem de forma clara, a regularidade do formato geométrico do terreno, de forma a inexistir dúvida de que a medida da frente é igual a dos fundos e que há igualdade de medidas perimetrais para ambas as laterais."
A inovação trazida pela decisão em referência, é suporte para que cercado das devidas cautelas, possa o Oficial-Registrador, através do procedimento previsto no § 1º do artigo 213 da Lei 6.015/73, retificar, até mesmo de ofício, falhas decorrentes da falta de especialização na descrição imobiliária, decorrentes da sistemática e técnica adotada na vigência da Lei de Registros Públicos revogada, ou até mesmo da Lei de Registros Públicos vigente.
Se considerarmos ainda, o que tem Decidido o Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, no tocante ao tema que aqui se cuida, no que tange ao princípio da especialidade, tem-se como evidente, que as lacunas existentes em transcrições imobiliárias, desde que o Oficial do Registro Imobiliário, entenda haver elementos suficientes, e legalmente hábeis para de forma conclusiva em alicerces sólidos, poder inserir dados, para melhor especialização dos imóveis, e desde que tal especialização, como ato de instância, decorra de pedido do interessado, tal procedimento retificatório, via judicial, seria até mesmo desnecessário, podendo tal ato ser resolvido mediante requerimento ao Oficial-Registrador do Cartório de Registro Imóveis da situação do imóvel, com fundamento no artigo 213 § 1º da Lei 6.015/73.
Em casos, onde ausentes a especialização imobiliária, o Colendo Conselho, assim já se pronunciou:
"Referindo-se a transcrição aquisitiva a diversos imóveis, sem especificação de área total, medidas lineares, confinantes e outros dados que possam identificá-los de forma adequada, não há como se deferir acesso à titulo que instrumenta alienação de área certa de vinque alqueires, desmembrada de gleba maior indefinida, com descrição obtida unilateralmente e com riquezas de detalhes não constantes da origem."
"Ainda que a descrição primitiva esteja preservada, para a abertura de matricula é necessário: 1. O imóvel objeto da futura matricula corresponda por completo aquele transcrito. 2. Que contenha descrição tabular capaz de afastar, riscos de sobreposição. 3. Que contenha lastro geográfico possibilitador da efetiva localização do bem."
Diante do que asseveraram as Decisões jurisprudenciais, e do conceito firmado em torno do princípio da especialidade, em relação ao aqui estudado, a conclusão que aqui se chega, é de avanço ordenado, com vistas a adequar o fólio imobiliário, com base em precedente, legal, doutrinário e jurisprudencial.
O principio da especialidade no que diz respeito ao sistema imobiliário brasileiro é fonte de segurança jurídica que está sendo aprimorado através do tempo, pela tecnicidade dos trabalhos topográficos, pela tecnicidade jurídica adotada pela atual lei dos registros públicos em contraposição a lei anterior revogada, contribuindo assim, cada vez mais, para que quando ocorra a aquisição de um bem imobiliário, e ao registrá-lo perante o Registro de Imóveis, o adquirente tenha certeza de que, além de adquirir "corpo certo", este, é também "determinado", ou seja, especializado.
BIBLIOGRAFIA
1. CARVALHO, Afrânio de, Artigo publicado na Revista de Direito Imobiliário nº 13, RT-SP, entitulado, Retificação de Registro.
2. CARVALHO, Afrânio de, Artigo publicado na Revista de Direito Imobiliário nº 05, RT-SP, "A Matrícula e o Registro de Imóveis".
3. DIP, Ricardo Henry Marques, em artigo publicado na Revista de Direito Imobiliário nº 22, RT-SP, entitulado "Do controle da disponibilidade na Segregação Imobiliária".
4. NETO, Narciso Orlandi, Retificação do Registro de Imóveis, Editora Juarez de Oliveira, 2ª ed., 1999.
5. MEIRELLES, Hely Lopes, Direito de Construir, 7ª ed., atualizada por AZEVEDO, Eurico de Andrade, 1996, Malheiros Editores.
6. NEGRÃO, Tehotonio, Código Civil e Legislação Civil em Vigor, 18ª ed., 1999, Ed. , Saraiva.
7. CENEVIVA, Walter, Lei dos Registros Públicos Comentada, 5ª ed. , 1986, Ed. , Saraiva.
8. CARVALHO, Afranio de, Registro de Imóveis, 4ª ed. , 1997, Ed., Forense, RJ.
Fonte: Escritório Online
|
