Enquanto varias organizações em defesa dos mutuários metralham os financiamentos da Casa Própria, tanto do S.F.H. quanto do Crédito Hipotecário, contestando os contratos feitos entres as partes, quanto a taxa de juros e/ou indexadores utilizados, sistema de amortizações, plano de equivalência salarial, etc..., artifícios estes visando unicamente aliviar o sofrimento em que vive o “mortuário” , afim de tentar-se reduzir o seu saldo devedor e/ou a sua prestação da casa própria, ou até suspender o leilão de sua casa.
Muitas destas ações tem tido até êxito na Justiça, mas estas vitórias geralmente tem sido derrubada pelo Banco em Estâncias Judiciais Superiores, em virtude de que a Justiça ordena que se cumpra o que foi contratado.
A Andif também era uma destas organizações que metralhavam o sistema hipotecário, conseguindo também em alguns casos aliviar o sofrimento de seus associados, mas não sabemos precisar por quanto tempo.
Neste último mês, de outubro, a Andif teve acesso a um novo sistema de calculo que foi elaborado por um economista de Campinas que atuou como operador de mesa de negócios em vários bancos, especialista em mercado de capitais e economia forense, onde através dele, não mais precisa sair metralhando aestrutura do contrato, e sim contesta-se pelo qual é calculado, ou seja, a Tabela Price, Sacre, Sam, Gradiente etc...; Todos estes sistemas de cálculos tem por princípio em sua formula, a capitalização dos juros , ou seja, juros sobre juros, o que é veementemente proibida ( com exceção ao contratos assinados após janeiro/99 ) pela Sumula 121 do S.T.F.
Vamos tomar como exemplo um mutuário que tenha feito um financiamento pelo S. F. H. no valor de R$ 50.000,00, pelo prazo de 180 meses, a uma taxa efetiva anual de juros de 10,00 %, e como sistema de amortização, o Sistema Price, e vamos fazer de conta que a nossa economia é estável sem troca de moeda e que a inflação durante todo o contrato seja igual a zero.
O Valor de sua prestação até o final do contrato seria de R$ 524,19 , ou seja, o seu desembolso total deste financiamento seria de R$ 94.354,22, ou seria 1,89 vezes o capital emprestado. Seria se os pagamentos não fossem mensais, mas ‘como são’o mutuário vai pagar no seu total 4,18 vezes o valor do capital emprestado, isto em função da capitalização dos juros.
Se os cálculos fossem efetuados de acordo com os juros simples, a sua prestação deveria ser de R$ 420,54, e o seu desembolso total no contrato, de R$ 75.697,20, ou2,44 vezes o valor emprestado.
Portanto verificou-se que neste exemplo, utilizando omesmo contrato, obedecendo os mesmos valores, taxas, prazos e indexador apurou-se uma diferença através do calculo com juros simples dos juros capitalizados:
Quadro comparativo: Juros simples X Juros capitalizados
VALOR FINANCIADO 50.000,00
TAXA 12%
PRAZO 180 MESES
COMPARATIVO JUROS COMPOSTOS JUROS SIMPLES DIFERENÇA/ ECONOMIA
PRESTAÇÃO R$600,08 R$446,17 R$153,91
TOTAL R$108.014,40 R$80.310,60 R$ 27.703,80
QUANTOS IMÓVEIS SERÃO PAGOS ATÉ O FINAL DO FINANCIAMENTO
“ VALOR FUTURO” 6 2,6 3,40
1-[1]obra do professor MARIO GERALDO PEREIRA, a Denominação Tabela Price se deve ao matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price, que viveu no século XVIII e que incorporou a teoria dos juros compostos às amortizações de empréstimos (ou financiamentos). A denominação "Sistema Francês", de acordo com o autor citado, deve-se ao fato de o mesmo ter-se efetivamente desenvolvido na França, no Século XIX. Esse sistema consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distintas: uma de juros e uma de capital (chamada amortização).
2- [2]“A amortização de uma dívida pela” Tabela Price''nada mais é que uma amortização pelo método francês, que envolve a definição de juros anuais, com capitalização mensal “.
De acordo com a tese de Doutorado do Profº Dr. Mário Geraldo Pereira, elaborei este exemplo de que 1% ao mês em 12 meses na tabela Price os juros cobrados ao total não são de 12% e sim de 12,68%.
Calculando a taxa de período da Price exemplo:
suponha
i =1(%)
n=12
PMT = 88,85
PV= 1000
Perceba que ao enfocarmos o cálculo por HP 12C com as variáveis de taxa = 1% , Prazo =12 e Valor de Prestação = 88,85, obtem-se o valor real pago em todo o empréstimo (Valor Futuro) ou seja 1.126,84, que dividido pelo Capital emprestado que foi de 1.000,00 temos índice de juros pelos 12 meses de1,1268 que retirado o capital emprestado representado por 1, nos fornece a taxa de 12,68% ou seja a mesma que encontramos capitalizando por juros compostos:
No caso este exemplo demonstrou que por antecipar ass parcelas o efetivo desembolso os juros ao final totalizam 12,68¨%.
Portanto para aqueles que pensavam, que a Tabela Price não cobra Juros Compostos, porque não incorpora os juros ao saldo Devedor se enganaram , porque a Price cobra sim os Juros Compostos nas parcelas em que se paga, sendo o saldo devedor mera conta de diferença .
Marcelo Fernando
Depto. Cálculos
Fonte: Escritório Online
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