1. INTRODUÇÃO.
Este modesto trabalho tem por desiderato traçar
algumas considerações acerca dos Princípios do Direito Registral Imobiliário
Brasileiro, muito bem analisados pelo percuciente e didático Dr. Álvaro Melo
Filho, professor do Curso de Direito da Universidade Federal do Ceará - UFC e
da Escola Superior da Magistratura do Estado do Ceará - ESMEC, o qual
tivermos a honra de conhecer, como aluno do V Curso de Aperfeiçoamento de
Magistrado.
Em breve, porém objetivas pinceladas, procuraremos
percorrer o assunto atinente aos princípios norteadores da nova sistemática
do Direito Registral Imobiliário Pátrio, sem no entanto, ter qualquer
pretensão de esgota - lo, até porque, não é este o nosso objetivo. Urge
deixar registrado que o novo contexto legal foi trazido pelas Leis N°
6.015/73, alterada pelas Leis N° 6.140/74 e N° 6.216/75 os quais, por sua
vez, vieram a modificar o trintenário Decreto N° 4.857/39.
2. IMPORTÂNCIA DOS PRINCÍPIOS.
Do latim principium, a palavra princípio significa
começo, origem de qualquer coisa. Levada a um prisma jurídico, toma outro
colorido.
Segundo De Plácido e Silva, notadamente no plural,
os princípios significam "as normas elementares ou os requisitos primordiais
instituídos como base, como alicerce de qualquer coisa."
Nota - se, a sol claro e campos limpos, que os
princípios, por serem o alicerce, vislumbram - se mais importantes do que a
própria norma jurídica.
Como bem lembrado pelo já citado De Plácido e
Silva, consubstanciam, " a própria razão fundamental de ser das coisas
jurídicas, convertendo - se em perfeitos axiomas."
O Prof. Álvaro Melo Filho, em artigo publicado na
Revista de Direito Imobiliário N° 17/18, janeiro - dezembro de 1986, pág. 26,
ressalta com maestria:
"O princípio possui uma função
especificadora dentro do ordenamento jurídico: ele é de grande valia para a
exegese e perfeita aplicação, assim dos simples atos normativos que dos
próprios mandamentos constitucionais. O menoscabo por um princípio importa na
quebra de todo o sistema jurídico. É que o direito forma um sistema, é um
axioma que nem sequer precisa ser demonstrado, já porque axioma ( de
universal acatamento, diga - se de passagem ), já pela proibição lógica do
regressum ad infinitum ( da infinita reciclagem das premissas eleitas )."
Portanto, um princípio por ser mais geral do que
uma norma tem por objetivo inspirá - la, valendo dizer que se aplica em
qualquer circunstancia.
Acredita - se que sobre o assunto em voga, pairem
doze princípios dos mais diversos quilates. Diversos tratadistas do assunto,
entretanto, trataram de condensá - los em , basicamente sete.
Por fim, e por amor a brevidade, uma vez ressaltada
a importância dos princípios, voltemos os nossos esforços para a análise de
cinco dos princípios aplicados ao Direito Registral Imobiliário Brasileiro,
cerne deste trabalho.
3. PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL BRASILEIRO.
a) Princípio da Legalidade.
Este princípio resume - se, basicamente, no aspecto
de impedir o ingresso no Cartório de Registros de Imóveis, de Títulos que
sejam inválidos ou imperfeitos.
O exame proemial da legalidade como, também, da
validade do título, bem como, da efetivação de seu registro visa coadunar a
situação jurídica e a situação registral.
Nos preclaros dizeres de Álvaro Melo Filho, " o
exame prévio da legalidade dos títulos objetiva estabelecer a correspondência
entre a situação jurídica e a situação registral, de modo que o público possa
confiar plenamente no registro."
b) Princípio da Continuidade.
Nenhum registro poderá ser efetivado sem a menção
ao título anterior observada portanto, a continuidade procedendo a eficácia
normal do título.
Nas palavras do decantado Prof. Álvaro Melo Filho.
"deve cada assento apoiar - se no anterior, formando um encadeamento
histórico ininterrupto das titularidades jurídicas da cada imóvel, numa
concatenação causal sucessiva na transmissão dos direitos imobiliários."
É o que preceitua o art. 195 da Lei N° 6.015 de 31
de dezembro de 1973:
"art.195. Se o imóvel não estiver
matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia
matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a natureza para
manter a continuidade do registro."
Portanto, cada imóvel deverá estar interligado a
outro existindo, desta forma, uma cadeia de titulares o qual não poderá ser
rompida sob pena de total irregularidade.
c) Princípio da Publicidade.
Exordialmente, há de se considerar que o registro
faz com que todos os atos e fatos registrados tornem - se públicos.
O registro possibilita a indicação, a quem
interessar possa, do lugar correto onde se poderá encontrar as informações
necessárias sobre a situação de uma determinada propriedade imóvel. Para
tanto bastando que o interessado solicite as devidas certidões ( vitenárias,
trintenárias, etc. ) não devendo justificar o motivo de seu pedido.
Observe - se, atentamente, que o registro é na
verdade, um instrumento legal de publicidade; amparando o crédito legal,
prevenindo, desta forma, possíveis fraudes.
O interesse da publicidade no registro
imobiliário, consoante os doutos ensinamentos de Serpa Lopes, citado pelo não
menos ilustre e já referenciado Prof. Álvaro Melo Filho, resulta da
"necessidade de lhe dar uma feição equivalente a uma espécie de estado civil
do imóvel, assinalando todas as suas mutações e recebendo o contato de todas
as circunstancias modificativas, quer inerente à coisa, quer ao direito de
seus titulares..." ( in Tratado dos Registros Públicos, 2ª ed. A Noite, n°
598, pp. 49-50 ).
Um consectário lógico e inarredável do Princípio
da Publicidade é o fato de que as pessoas têm a obrigação de conhecer o
estado jurídico do imóvel em função da publicidade dada a este bem jurídico
pelo seu respectivo registro.
Portanto, dá - se ao conhecimento da sociedade a
existência ou não dos direitos reais sobre determinado imóvel, dando, ipso
facto, a observância legal ( erga ommes ).
d) Princípio da Fé Pública.
Segundo o Prof. Álvaro Melo Filho, o "conteúdo da
fé pública registral estende - se a todas as soluções jurídicas levadas a
registro e, por isso, abrange, positivamente, a existência dos direitos reais
registrados, e, negativamente, a inexistência dos direitos reais e proibições
não registradas."
E continua com muita propriedade:
" Pelo sistema brasileiro, o título, per
se, não prova o domínio porque a propriedade se adquire pelo registro, donde
a parêmia: "Quem não registra não é dono." Mas este registro também, por si,
não faz prova bastante do domínio, porque não é ele o ato originário, como é
o título, mas derivado deste título, que poderá portar um vício insanável. A
prova do domínio, pois, segundo o sistema brasileiro, é feita com o título
registrado, do qual decorre, quer entre as partes contratantes, quer perante
terceiros de boa fé de má fé uma presunção relativa de domínio, que assim
prevalecerá até prova em contrário. ( Álvaro Melo, pág. 30 ).
Portanto, este princípio permite que o
proprietário do imóvel tenha uma cabal proteção a futuras investidas desde
que tenha a sua titularidade em perfeita consonância com a legislação em
vigor aplicada aos Registros Públicos.
e) Princípio da Prioridade.
O fundamento troncolar deste princípio está
diretamente relacionado ao aforisma romano "priori tempore, postiore jure"
No universo registral imobiliário pátrio, quando
da existência de dois ou mais direitos de igual conteúdo, o direito protegerá
a quem primeiro registrou. Este, sem aso a dúvidas, receberá a chamada
proteção registral.
Entretanto, o Princípio da Prioridade sofre
algumas restrições quando o Estado surge na relação tendo em vista as normas
de Direito Tributário o qual dão a este ente posição privilegiada e
assecuratória dos créditos fiscais e parafiscais, tornando assim uma exceção
a prioridade que existe para os direitos reais de garantia.
É o que especifica os ditames insculpidos no art.
186 do Código Tributário Nacional:
"art.186. "O crédito tributário prefere a
qualquer outro, seja qual for a sua natureza ou o tempo da constituição
deste, ressalvados os critérios decorrentes da legislação do trabalho."
3. CONCLUSÃO.
Ultimado este breve trabalho, forçoso é concluir
sobre a importância dos princípios não só aplicado ao Direito Registral
Imobiliário, como ao direito como um todo já que este é fracionado apenas
para efeitos didáticos.
Temos consciência que a gama de princípios
norteadores deste ramo do direito não se limitam a estes que foram
sumariamente apresentados neste trabalho. Entretanto, acreditamos , "data
máxima vênia", serem estes os princípios mais importantes.
Esperamos ter atingido o nosso objetivo, não só
como aluno de um curso de pós graduação, mas, também, como profissional das
lides jurídicas, visando sempre atingir o honroso mister de distribuir
justiça.
4. BIBLIOGRAFIA.
FILHO, Álvaro Melo. REVISTA DE DIREITO IMOBILIÁRIO- IRBI, N° 17/18, Janeiro -
Dezembro de 1986; Co - Edição Instituto de Registro Imobiliário do Brasil,
Editora Revista dos Tribunais; págs. 25 a 50.
__________________ DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO - Enfoque didático e
prático. Editora Forense, Rio de Janeiro - RJ. 1979, págs. 1 a 18.
SILVA, De Plácido e. VOCABULÁRIO JUR, Vol. 3, Editora Forense. 12ª ed. Rio de
Janeiro - RJ. 1993, pag. 447.
Fonte: Escritório Online
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