Na data de hoje, 02.05.2002, após a apresentação de matéria, sobre o título acima, no telejornal "Bom dia Pará", diversas pessoas vieram a mim, por telefone, ou pessoalmente, interessadas em um aprofundamento maior do assunto.
De fato, o tema é delicado, e reclama maior discussão sobre o mesmo.
A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 12, parágrafo 3º, fala, textualmente: "o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito....". Percebe-se que a incidência do juro naquele percentual é taxativa.
Por outro lado, a Lei nº 10.406/02, em seu artigo 1.336, parágrafo 1º, diz: "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês, e multa de até dois por cento sobre o débito." Aqui, fica clara uma outra situação: a incidência de juros não é impositiva, isto é, se convencionados poderão estes ser mais do que um por cento.
Fez-se mister um breve comentário sobre juros, embora o tema seja outro, para, justamente, se traçar um elo entre estes e a multa. Se, por um lado, a multa sofreu um decréscimo significativo, os juros perderam a sua natureza imperativa. Então, o condomínio pode compensar a redução da multa, alavancando os juros moratórios.
O atual Código Civil, em seu artigo 1.062, deixa claro que a taxa de juros a ser praticada será de 6% (seis por cento) ao ano. Estou falando em taxa legal de juros. Por sua vez, o Decreto nº 22.626/33 alerta que "é vedado, e será punido nos termos desta Lei, estipular em quaisquer contratos taxa de juros superiores ao dobro da taxa legal." Ou seja, os juros legais não devem passar dos 12% (doze por cento) ao ano. Fato este, inclusive, ratificado pelo artigo 192, parágrafo 3º, da Constituição Federal. Acontece que inexiste relação contratual no condomínio. Tanto é verídico que o novo Código Civil, no capítulo VII, referente aos condomínios edilícios, prevê semelhante direito. Portanto, a meu ver, incabível a proibição, aos condomínios, de ultrapassar aqueles percentuais. Aqui, pode estar uma saída a mais para que os condomínios atenuem suas penas!
Tem-se falado muito acerca do aumento da inadimplência, devido aquela redução. Vale a pena lembrar, também, que a favor dos condomínios tem a faculdade de demandar judicialmente os débitos afins.
Os tribunais têm, reiteradamente, decidido que o chamado "bem de família", entendido como tal o único imóvel para moradia, é objeto de penhora a fim de satisfação da dívida condominial. É sadio deixar claro que o pagamento das despesas condominiais é um dever e, jamais, uma dívida contraída. E, desse modo, o "bem de família" não pode ser apelidado de impenhorável, sob pena de transferir o ônus de manter o edifício aos demais condôminos os quais teriam que ratear entre si a parte cabível àquele condômino faltoso. Não se pode, repita-se, invocar a Lei nº 8.009/90, para obstar a penhora do bem ao adimplemento da obrigação pecuniária.
Concluo que, embora haja justo receio do aumento da inadimplência, o condômino, contumaz ou não, em atrasar suas obrigações, refletirá - ou pelo menos deveria - melhor antes de figurar na lista dos que devem.
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Fonte: Escritório Online
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