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Escritório Online :: Artigos » Direito Imobiliário


Das garantias locatícias: problemas e soluções

19/06/2006
 
Hilton Meirelles Bernardes



SUMÁRIO:
1-Introdução. 2- Da caução. 2.1-Problemas. 2.2- Soluções. 2.2.1- Dos Títulos de Capitalização. 3- Da fiança. 3.1- Dos problemas. 3.2- Das soluções. 4- Do Seguro Fiança. 5- Conclusão.


1) INTRODUÇÃO


O assunto objeto do presente trabalho, diz respeito as garantias locatícias. Tema de fundamental importância nos dias de hoje, principalmente em face da crise que se apresenta no setor imobiliário.

É notório em nosso país, o enorme déficit habitacional existente. Dados recentes do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, indicam números alarmantes no setor. Estima-se que haja seis e meio milhões de moradias a serem construídas no Brasil para que possamos reequilibrar minimamente a situação calamitosa. Também não devemos esquecer, que somado a isto, temos um número também grandioso de locações que não são efetuadas. Os proprietários de tais imóveis não se vêem estimulados a tal ato negocial em virtude dos inúmeros problemas encontrados. Para estes, é mais vantajoso manter um imóvel fechado, com todos os encargos que isto possa acarretar, do que alugar para um desconhecido qualquer, que poderá inclusive danificar sua propriedade. Certamente este é um raciocínio tortuoso e que pode levar muitas vezes a prejuízos grandes. Mas o fato é que tal ocorre com freqüência. Para quem lida diariamente com a situação não é surpresa alguma, volta e meia se deparar com tal pratica. O que é imperioso entender é que na maioria das vezes o pequeno e médio proprietário guardam uma relação afetiva com aquele imóvel. Representou muitas vezes uma etapa importante nas suas vidas. Há uma memória afetiva a ser devidamente preservada. Daí porque, preferem, em face das dificuldades de se alugar e encontrar um bom inquilino, assumir um eventual prejuízo, do que aliviar o mercado de imóveis. A experiência prática tem mostrado que é justamente quando se trata das garantias locatícias, que encontramos um dos maiores nós de estrangulamento. Daí porque, a escolha do tema em questão, justamente para indicação dessas distorções, bem como para eventual propositura de soluções que visem dinamizar o mercado de imóveis. Temos que ter sempre em vista, principalmente os operadores do direito, que nossa função é sempre fazer parte da solução e nunca do problema. Imperioso também observar que as interpretações legislativas devem obedecer aos critérios da moderna hermenêutica. Não é sensato, a pretexto de proteger o eventual hiposuficiente, no caso da fiança, por exemplo, sacrificar toda uma coletividade, pois inviabilizamos o sistema como um todo, gerando incerteza e desconfiança e tornando ainda mais estático um mercado que precisa é justamente do contrário, ou seja, de maior dinamismo. Equilíbrio na análise e conhecimento mais aprofundado do tema é o que se pede. Muitas das vezes, inviabiliza-se negócios e deixa-se de fazer o dinheiro circular a pretexto de preservarmos a segurança jurídica. Nada mais louvável. Mas também questão de escolha e sabedoria. Há momentos que não devemos pestanejar sequer na defesa da segurança jurídica. Há outros entretanto, que esta deve ser deixada um pouco de lado, sob pena de travarmos ou impedirmos que a economia, os negócios e a natureza humana avancem. Mas o que ocorre no campo das garantias locatícias, em especial na esfera da fiança, não é nem uma coisa e muito menos outra. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, exemplificando, veio para trazer os dois lados negativos da moeda. Instaurou um clima de insegurança jurídica, bem como atravancou e prejudicou um mercado tão vital para o cidadão como o imobiliário.

Desta feita, é imperioso notar que o direito não é ciência isolada das demais e muito menos dissociado do que ocorre no seio da comunidade. Muito pelo contrário. Acaba sempre o jurista seguindo o clamor social, pois sempre seguiu ao reboque da sociedade na qual esta inserido.

Sendo assim, temos como objetivo principal do trabalho em tela, analisar toda a problemática existente nas garantias locatícias, com enfoque nítido e mais aprofundado na modalidade da fiança, por ser a que maior dificuldades apresenta, bem como verificar a possibilidade de contornar alguns dos seus entraves, para que o mercado imobiliário não encontre mais dificuldades às já existentes e continue a ser gerador de renda e riqueza para toda a nação.


2) DA CAUÇÃO


Antes de adentramos no tema da caução propriamente dita, forçoso é tecer alguns comentários gerais acerca das garantias locatícias.

Estas tem a sua razão fundamental de ser, no escopo de evitar ou reduzir o risco do provável inadimplemento das obrigações do locatário(aluguéis, encargos e conservação do próprio imóvel). Para tanto, permite a lei que o locador exija garantias.

É bem verdade que a lei 8245/91, aumentou o leque de opções de garantias para que o contrato de aluguel ocorra num clima de maior tranquilidade. É bem verdade também que nenhuma garantia é absoluta. Ainda não se descobriu uma forma confiável de se evitar por inteiro o risco contratual, até mesmo porque seria impossível, dada a natureza humana.

Indo mais além na análise, verifica-se que as mencionadas garantias locatícias estão elencadas em numerus clausus, não se admitindo qualquer outra as já existentes e mencionadas no art. 37 do diploma legal em comento, quais sejam: Caução, Fiança e Seguro de fiança locatícia. Deve também ser ressaltado o que dispõe o parágrafo único do mencionado artigo, que veda terminantemente, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Feitas estas breves considerações, e que certamente não esgotaram o assunto, vamos adentrar especificamente no tema da caução. Não temos a pretensão de escrever algo que esgote o tema, mas sim avançarmos no que ocorre na prática, na vida real dos homens de carne e osso, fruto de nossa vivência no mercado, tendo sempre em mente o que diz o aforismo jurídico Apices juris non sunt jura, que se traduz em As sutilezas do direito, não criam o direito.

A caução é uma modalidade de garantia real , podendo recair em bens móveis e imóveis, como dispõe a lei. Esta foi uma inovação da presente lei do inquilinato, pois anteriormente somente se podia oferecer caução em dinheiro. Destarte temos que os mais variados objetos podem ser vítimas da caução, até mesmo ações, títulos da dívida pública, automóveis e etc.

Poderiamos afirmar grosso modo, que quando trata-se de bens móveis estamos diante de algo que se assemelha ao penhor. Quando tratar-se de bens imóveis a semelhança se faz com o instituto da Hipoteca.

O que realmente marca este tipo de garantia, no caso de bens móveis, é a entrega da coisa ao credor, que passa a ser o responsável pela mesma, devendo devolve-la ao término da garantia do jeito que a encontrou , respondendo inclusive, por perdas e danos se houver. É bem verdade, que nada impede que o objeto caucionado fique na posse do locatário/devedor. A lei não obriga a entrega. Mas o que se vê na prática é que isto inviabiliza por completo a caução, fragilizando-a sobremaneira. Outra observação de relevo quando se trata de bens móveis, é que o locador/credor não pode incorporar a coisa ao seu patrimônio e dar por finda a dívida. Deve seguir o procedimento do CPC, levando a leilão o mesmo e com o produto da venda, saldar seu crédito, devolvendo eventual sobra ao locatário/devedor.

Na mesma esteira, quando se tratar de imóveis, deve esta se revestir da forma pública, pois na realidade é uma hipoteca, seguindo suas disposições legais, inclusive quanto do direito de sequela. Desta feita, ao contrário da caução de bens móveis, nesta, o locatário/devedor, permanece na posse direta do bem. Também neste caso, quando ocorrer o inadimplemento, não pode o locador/credor incorporar o imóvel diretamente ao seu patrimônio. Deve efetivar a praça e com o produto da venda saldar a dívida e devolver eventual sobra ao locatário/devedor.


2.1) PROBLEMAS


O instituto da caução apresenta alguns entraves que são vividos e sentidos na prática do mercado imobiliário. Alguns por falha legislativa, outros por entendimentos jurisprudenciais e doutrinários que travam e impedem um maior dinamismo deste setor, com consequências muito sérias para o país.

O primeiro deles é a limitação legal estabelecida no parágrafo segundo do art. 38 da Lei 8245/91.

Limitou o legislador a caução em dinheiro a não poder exceder a três meses o valor do aluguel contratado. Isto gera uma série de distorções no mercado, pois na maioria das vezes, tal valor não é suficiente para cobrir os gastos com a burla contratual. Vemos que não é incomum o mal inquilino deixar o apartamento em péssimo estado de conservação gerando prejuízos altíssimos que somente três vezes o valor do aluguel não cobrem. Também não é raro encontrarmos inquilinos que atrasam o pagamento várias vezes consecutivas ou seguidas, deixando somente o caminho do despejo, lento e trabalhoso como única via para o locador, não sendo a garantia dada suficiente para sanar os transtornos. Desta feita, para estes problemas, analisaremos possível solução logo a seguir, no tópico pertinente.

Avançando na ordem de problemas na modalidade de garantia caução, temos que quando se trata de caucionar bens imóveis, esbarramos na dificuldade também encontrada com a instituto da fiança, que será estudado logo abaixo. É a interpretação jurisprudencial e doutrinária neste caso que acaba por inibir, muitas das vezes, sua prática.

É que existem alguns respeitáveis doutrinadores, que contrariando inclusive o que dispõe a Lei 8009/90, entendem que quando o bem dado em garantia à contrato de locação, for o único bem do devedor, estariamos diante da hipótese de um bem de família, não estando enquadrado nas exceções da própria lei. Sendo assim, em caso de execução do bem imóvel garantidor, não poderiamos penhorar o mesmo por ser bem de família. Para resumir muitíssimo o entendimento destes respeitáveis autores e julgadores, dizem eles que o contrato de locação apresenta profundas repercussões sociais, que tem-se sempre que preservar o interesse do hiposuficiente e que neste caso a impenhorabilidade nada mais faz do que reequilibrar uma situação de desequilíbrio. Data venia discordamos de tal posicionamento e mais abaixo, vamos indicar a saída que o mercado vem encontrando para tal situação, mesmo que paliativa.

Aliado aos fatos acima narrados, vemos que quando se trata de bens móveis os locadores apresentam certa relutância em aceita-los, talvez pelo fato de terem que ficar responsáveis pelo mesmo, ou somente pela falta de hábito ou esclarecimento.


2.2) SOLUÇÕES


O mercado imobiliário é algo muito importante para esta nação para se dar ao luxo de cair no imobilismo e frustar ainda mais os milhões de brasileiros que não possuem moradia, bem como os locadores que querem oferece-las para poder auferir uma renda maior ao final do mês, pois em sua maioria são cidadãos da classe média, que complementam sua renda com o dinheiro do aluguel. O país necessita sair do atoleiro em que se encontra. Nós, os operadores do direito temos um papel muitíssimo relevante em tudo isto, e é nossa obrigação indicar possíveis saídas ao invés de ficarmos encetando eternamente problemas, muitas das vezes criados por nossa desídida e desconhecimento de causa.

Quanto ao problema da impossibilidade de se caucionar em dinheiro, valor acima de três meses do pactuado como aluguel, temos que verificar o seguinte. A legislação do inquilinato não estabeleceu nenhum tipo de sanção para o caso de descumprimento de seu preceito. Sendo assim, mal nenhum há em se pactuar, com concordância do locatário valor superior aos três meses de aluguel, e que seja suficiente para cobrir minimamente os eventuais prejuízos sofridos pelo locador. Somente desta maneira estariamos reequilibrando o setor e viabilizando a locação para um número maior de pessoas, praticando, desta feita, a verdadeira justiça social. É obvio que continua o locador obrigado a depósito em conta especial de poupança, e a obedecer também a todas as demais disposições legais pertinentes ao assunto. O máximo que poderia ocorrer neste caso, seria algum locatário descontente ingressar com ação em juizo pleiteando devolução da quantia paga e considerada excedente. Mesmo assim teriamos muitos fatos a serem elencados em eventual defesa que não serão aqui desenvolvidos, por não serem objeto do presente trabalho.

Outrossim, no que diz respeito a caução de bens imóveis e de sua tentativa, muitas das vezes, de seu enquadramento como bem de família, inviabilizando por completo esta submodalidade de garantia, temos que primeiro apelar para o bom senso dos estudiosos do tema para uma mudança de mentalidade. Mas é obvio que isto não é o suficiente. Enquanto isto não acontece, temos um problema prático para resolver. Neste caso a solução parece ser mais difícil e de natureza paliativa, já que não resolve inteiramente o caso. Tem é que os locadores acautelarem-se, e aqueles que atuam por meio de administradoras já o fazem, e verificar se aquele que esta dando um imóvel em garantia possui ao menos mais um outro imóvel no mesmo município para evitar que se caia em discussões estéreis. É obvio que tal medida não evita nada, pois no meio do contrato a situação do garantidor pode modificar-se por completo e este não mais ser proprietário deste outro imóvel por exemplo. Estes e outros percalços podem ocorrer, fazendo com que a garantia em tela caia inteiramente por tela. Mas aí, já adentramos na seara do imponderável, já que todo negócio jurídico tem sua margem de risco que deve ser absorvida.


2.2.1) DOS TÍTULOS DE CAPITALIZAÇÃO


Merece um tópico especial esta nova modalidade de garantia caução que tem surgido ultimamente no mercado imobiliário para fazer face as dificuldades encontradas pelo setor.

Na realidade não se trata de uma nova modalidade de garantia, já que as que estão enunciadas na lei do inquilinato são numerus clausus, como já dito anteriormente. É com efeito um tipo de caução, semelhante a que ocorre na caução em dinheiro, guardadas as diferenças pertinentes.

Esta sendo oferecida por uma grande empresa do ramo de seguros, e que por motivos óbvios não declinaremos do nome, como forma de concorrer com o seguro-fiança. Esta sim, outra modalidade de garantia , mas que por motivos que serão apreciados no respectivo momento, não tem logrado êxito no setor de aluguéis.

O Título de Capitalização e mais simples que o seguro fiança, pois é menos burocrático, não exigindo aprovação cadastral como aquele. Em um país onde a maioria das pessoas tem seu nome em algum órgão de proteção ao crédito, isto certamente será um grande facilitador.

Ela é baseada em um Título de Capitalização, que é gerida pela empresa em questão, devendo sua requisição ser feita pela administradora ou pelo locador.

O Título de Capítalização é semelhante a poupança e é uma forma de estimular também esta cultura. O locatário deposita um valor previamente estabelecido com o locador e tem ao final do contrato o referido valor corrigido monetariamente. É obvio que na correção se aplicam juros mais baixos do que paga a poupança, ou estes não existem, sendo esta uma desvantagem em relação ao depósito direto na mesma. Vale também mencionar que tecnicamente a SUSEP(Superintendência de Seguros Privados), define o Título de Capitalização como sendo um Título de Crédito.

O prazo de resgate é de doze meses e tem renovação automática. Ocorre também a existência de sorteios periódicos de bens como forma de estimulo ao poupador.

Enfim estas são em linhas gerais as características desta modalidade de caução e que deve ser usada mais pelo mercado como forma de solucionar os problemas de entrave a locação que hoje persistem.


3) DA FIANÇA


Neste capítulo vamos tratar do problema da fiança e do caos gerado no mercado imobiliário em função de interpretações da lei equivocadas, inclusive por parte do STJ, que editou uma Súmula a de número 214, que somente contribuiu para gerar confusão, receio e desestímulo à prática da locação de imóveis.

Diferentemente da caução, a fiança é uma modalidade de garantia fidejussória e não real, caindo no campo obrigacional, ao contrário daquela.

Como garantia ao contrato de locação, temos o fiador que responde por eventual inadimplemento do locatário.

O contrato de fiança é um contrato acessório em relação ao contrato principal que é o de locação, adotando-se em tese, pois admite-se exceções, o princípio de que o acessório segue o principal. Destarte, por força de sua condição de acessória, segue ela o destino da obrigação principal, sendo nula se nula for a obrigação principal e extinguido-se quando aquela se extingue.

É imperioso frisar que as regras da fiança locatícias seguem o que dispõe a Lei 8245/91, que é a que trata do tema. Esta é lei especial em face do Código Civil, que também tem dispositivos acerca da fiança. Devem estes ser aplicados de forma suplementar e não de forma originária como querem alguns ferindo até mesmo dispositivo da lei do inquilinato. Mas isto será objeto de nosso estudo logo a seguir.

Goza o fiador, portanto, quando se tratar de contrato do tipo residencial do beneficio de ordem, ou seja, pode requerer que primeiro sejam executados os bens do locatário para que depois incida a mesma sobre os seus, caso o contrato de locação não estipule o contrário.

Em muito breves considerações, estas são as linhas gerais do que vem a ser a fiança locatícia. Vamos adentrar agora naquilo que vem a ser o cerne do problema deste instituo atualmente, e que constitui o núcleo principal deste nosso trabalho.


3.1) DOS PROBLEMAS


Iniciaremos nesta seção o estudo do que vem ocorrendo atualmente quando se trata de adotar esta modalidade de garantia fidejussória chamada fiança locatícia, mas especificamente o papel do fiador, que é o garantidor contratual nisto tudo.

Antes de adentrarmos na celeuma existente hoje no mercado sobre até quando perdura a responsabilidade do fiador, ocasionada muito em parte, pele edição da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça e julgados existentes, temos que tecer de antemão algumas considerações de fundamental relevo.

A fiança locatícia apresenta regras próprias. Não deve e não pode, portanto, se sujeitar ao regime existente da fiança no Código Civil Brasileiro. Somente de forma suplementar, se assim pedir a situação.

Sendo assim, afirmamos com todas as letras, e a bem do mercado, que a garantia prestada pelo fiador perdura até a entrega das chaves. O art. 39 da Lei 8245/91, lei especial sobre o assunto, é bem claro ao estipular isto. Não podemos então, aplicar o art. 839 do Código Civil Brasileiro, por ser Lei geral. Avançando ainda mais no tema, o próprio art. 2036 do C.C, é cristalino ao afirmar com todas as letras que: "A locação de prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida".

Destarte, também cai por terra o argumento que de o C.C é posterior a Lei do Inquilinato e seria a que esta valendo. Ora, se a própria lei posterior estipula a aplicação da Lei especial, como adotar tal posicionamento. Estariamos, desta feita, contrariando as mais elementares e comezinhas regras de hermenêutica jurídica.

Também equivocado o entendimento praticado por muitos julgadores e doutrinadores, fundamentado-se na Súmula 214 do STJ, para eximir o fiador de permanecer com a sua responsabilidade, até o momento da entrega das chaves. Vamos nos deter mais profundamente no tema, senão vejamos:

A referida Súmula diz o seguinte: " O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu" (grifo nosso).

Para clarear mais a situação é digno de nota citar os Acórdãos que foram os geradores da Súmula 214 do STJ:

Em ações revisionais, quando o fiador não foi cientificado, foram os RESP 50.437-SP e RESP 62.728-RJ. Quando o assunto foi a existência de pacto adicional e seu acréscimo, sem a anuência do fiador, temos os RESPs: 34.981-SP; 61.947-SP; 64.019-SP; 64.273-SP; 74.859-SP; 90.552-SP e 151.071-MG.

Temos que atentar, que o que a Súmula em questão diz é a palavra aditamento, que pelo dicionário significa, adição, acréscimo, ampliação. Totalmente diferente, portanto, do significado do termo prorrogação legal encontrado nos arts. 46, 47 e 56 da Lei do Inquilinato.

Pelo exposto no parágrafo anterior, podemos concluir com absoluta nitidez que ambos os conceitos são inteiramente diversos e traduzem situações também diversas. Um contrato de locação aditado é aquela que de forma expressa acrescentou algo, adicionou elemento novo ao mesmo. Como consequência foi alterada a obrigação original, tendo como corolário o fato do fiador não mais responder por tal acréscimo. Já o contrato simplesmente prorrogado, não possui acréscimo de obrigações ou condições, não sendo portanto aditado e gerando, como é o mais sensato, a manutenção da responsabilidade do fiador, pois o instituto da fiança não foi abalado em tempo algum neste caso.

O que não pode e não deve ocorrer, é a confusão na interpretação de situações diversas. Mas lamentavelmente isto vem acontecendo e tem gerado muita confusão e estagnação no mercado de aluguéis. O próprio STJ, muitas das vezes em seus julgados aplica em casos de mera prorrogação legal, contrariando inclusive o que preceitua a lei, o entendimento da Súmula 214, que é nitidamente para casos de aditamento sem anuência do fiador. Como exemplo desta prática tortuosa, temos os RESPs nº 254.463-MG, do ano de 2001, que aplica corretamente entendimento aqui explicitado. No entanto temos os RESPs nº 470.435-RS e 421.098-DF, do ano de 2003 e 2004 respectivamente, que confundem claramente aditamento com prorrogação legal, infelizmente. Avançando na mesma seara, verificamos que a luta dos operadores do mercado imobiliária no esclarecimento de tais questões, tem gerado bons frutos. Já encontramos decisões monocráticas, também do mesmo Tribunal Superior, qual seja o STJ, no sentido, da manutenção da fiança e consequentemente responsabilização do fiador. São os Agravos 507.671-RJ(Rel. Min. Fontes de Alencar); 475.888-SP(Rel. Min. Paulo Galotti); 500.326-SP(Rel. Min. Paulo Medina); 534.714-MG(Rel. Min. Fontes de Alencar) e 541.041-SP(Rel. Min. Paulo Medina), todas do ano de 2003. Há também os RESPs 435.449-PR e 329.067-MG.

Por derradeiro, verificamos que em um mercado já por natureza tenso como o imobiliário, tais ocorrências somente vem gerar mais celeuma e desestímulo aos proprietários, que preferem, muitas das vezes, pelas mais variadas razões, deixar seu imóvel fechado do que que lidar com a insegurança das situações. Existem outros problemas no instituo da fiança, tal como a impenhorabilidade do bem de família e que tem como solução a cautela das administradoras de procurar fiadores com mais de um imóvel, mas reputo ser este, o agora tratado em minúcias, o de maior monta, exigindo de todos nós, operadores do direito um posicionamento salutar, sempre no intuito da solução destes impasses. É o que vamos ver logo a seguir.


3.2) DAS SOLUÇÕES


Já instalada tal insegurança, faz-se necessário e diga-se, imperioso, que busquemos as formas corretas de não paralisar os negócios imobiliários.

É público e notório que a fiança ainda é a modalidade de garantia mais utilizada no mercado, dado ainda a pouca expressividade e dificuldade das outras, bem como pela falta de cultura neste sentido.

Uma primeira alternativa, para que deixemos tal instituto de relevo subsistir de forma tranquila, seria o de efetivar contratos de locação com prazo superior a 30(trinta) meses, já que a Lei em momento algum impede isto, muito pelo contrário. No próprio contrato ficaria pactuado a possibilidade de saída do locatário em prazo inferior, ou seja, quando da feitura dos 30 meses, sem o pagamento de multa alguma. Desta forma alongaríamos a responsabilidade do fiador até o momento final do contrato em questão.

Outra alternativa mais trabalhosa e as vezes do ponto de vista prático inviável, é colher sempre a assinatura do fiador em qualquer ato negocial praticado no âmbito da locação. Seja aditamento, mera prorrogação legal, pedido de restauro, pedido de bonificação, pedido para concessão de moratória etc. Particularmente não acredito ser esta a melhor saída, dado os problemas práticos que se verificam, mas pelo menos nos atos principais, indica a prudência ser este um bom caminho.

Desbravando ainda mais as soluções, devemos sempre atentar que um estímulo ao título de capitalização e ao seguro fiança aplacaria sobremaneira a falta de garantia existente hoje no mercado, embora isto não seja tarefa fácil, dadas algumas dificuldades operacionais ainda existentes, bem como a falta de hábito neste sentido. Não podemos também esquecer da Caução hipotecária, desde que seus custos de realização sejam efetivamente interessantes.


4) DO SEGURO FIANÇA


A Lei 8245/91, estabeleceu em seu art. 37, III a modalidade de Seguro de Fiança Locatícia. Também há menção à mesma garantia no art.41 do referido diploma legal.

O seguro fiança é um produto que não logrou , ainda, êxito no mercado imobiliário. Atualmente somente uma grande seguradora, que por questões éticas não terá seu nome declinado neste trabalho, é a reponsável quase que exclusiva por esta fatia de mercado, não possuindo concorrentes à altura, pelas mais variadas razões. Talvez seu insucesso se deva ao custo relativamente alto, bem como por uma excessiva burocracia no ato de contratação, bem como por detalhes técnicos ainda mal resolvidos.

O seguro fiança se constitui no pagamento feito pelo locatário, e que pode inclusive ser parcelado, junto a seguradora, como forma de garantir a locação. Geralmente são feitas apólices de seguro anuais, ou seja, pelo período de 12 meses, cobrando-se quando da renovação, uma taxa. Aí já encontramos a primeira dificuldade. Muitas das vezes as apólices não são renovadas automaticamente, deixando o locador a descoberto, bem como obrigando o locatário a desembolsar, mesmo que pequena, mais uma quantia.

Neste tipo de contrato, a seguradora, objetivando garantir-se de eventual inadimplemento, muitas das vezes, nega o seguro quando o locatário apresenta nome "sujo na praça", ou seja, tem seu nome registrado nos órgãos de proteção ao crédito. Fazem as seguradoras um processo de verificação cadastral, com entrega de vários documentos que tornam ainda mais desestimulante a contratação do seguro fiança.

Vale ressaltar também, que como isto é uma modalidade de seguro, suas normas são regidas pela SUSEP(Superintendência de Seguros Privados), que emite circulares para a regulamentação deste tipo de serviço.

É certo que existem também algumas vantagens, mais acredito não ser ainda suficientes para estimular o setor.

Para o inquilino e proprietário acabam o constrangimento na procura de um fiador. Pois como diz o ditado popular, " se você que ser inimigo de alguém, seja seu fiador". Existem descontos progressivos nas renovações, pagamento parcelado, oferecimento de serviços adicionais(bombeiro, chaveiro etc). Para o proprietário existe a possibilidade de Assistência Jurídica Gratuita, coberturas opcionais de danos ao imóvel e multa por recisão contratual etc.

Por derradeiro, é muito importante ser observado que nestes tipos de contrato de seguro, seguindo os padrões existentes nas demais modalidades, encontramos a existência de franquia, ou seja, até o valor estipulado na mesma, os custos não arcados pela seguradora. É outro desestímulo a sua prática e que certamente deveria ser revisto pelo órgãos fiscalizadores competentes.

Desta feita, podemos verificar que os problemas existentes ainda no seguro fiança desestimulam sua prática pelo mercado. Mas é certo também que devemos modificar tal cultura e lutar por sua maior aplicabilidade.

Na mesma esteira, e para finalizar o capítulo, optamos por não abrir seções separadas de problemas e soluções para o seguro fiança, dado que a curto e médio prazos, as soluções para este tipo de produto, são inexistentes, pois constitui-se em um produto fechado, submetido a regras especiais. Não depende diretamente dos operadores do mercado imobiliário a busca de soluções para seus problemas, nos restando apenas pressionar no sentido de modificação de alguns de seus padrões de contratação, dado ser um instrumento por demais valioso para ser desprezado.


5) CONCLUSÃO

O tema garantias locatícias, como bem observado ao longo desta exposição, é de enorme importância para uma maior dinamização do mercado imobiliário. É certo também que este mercado, que anda nitidamente unido a construção civil, representa, se bem acarinhado, uma porta de saída para a atual crise econômica e de produção por que passa nosso país.

Temos, outrossim, que adotar medidas de incentivo a ambos, fazendo com que o capital gire com mais facilidade, gerando consequentemente novos empregos e renda. Em um país de dimensões continentais como o nosso, necessitamos sair da era da especulação fácil, para cairmos na produção verdadeira e efetiva.

Os dados do setor da habitação são alarmantes. Seis e meio milhões de deficit de habitação e dois e meio milhões de imóveis parados sem oferta de aluguel ou venda. Temos que considerar que o número real talvez seja muito superior a isto, dado que os números oficiais nem sempre são confiáveis e sujeitos a manipulação segundo interesses.

Nos os operadores do direito e em especial todos aqueles que lidam diretamente com o mercado imobiliário, temos a obrigação, senão o dever cívico, de fazermos parte da solução do problema e nunca enfileirar as trincheiras dos cultores de empecilhos.

Para tanto temos que possuir uma visão ampla de mercado e conhecimento aprofundado do que ocorre em seu interior. É notório também que não podemos e não devemos descuidar do aspecto legal, pois de fundamental relevo, inclusive como fator de proteção social.

No entanto, o que não podemos de maneira alguma, sob pena de estarmos na contramão dos fatos e da história e utilizar o direito como fator limitador de expansão, seja em que sentido for.

Não podemos a pretexto de proteger determinados hiposuficientes, gerarmos distorções e inviabilizarmos qualquer forma de garantia locatícia.

Esperamos com este singelo trabalho, termos traçado um panorama dos tipos de garantias locatícias elencadas na lei e sua repercussão do mercado de imóveis. Verificamos alguns do problemas existentes, e que, segundo nosso julgamento, mais de perto afetam as partes protagonistas do contrato de locação. Dentro dos nossos limites, propomos algumas soluções de ordem prática que todos os que lidam diariamente com esta fatia da economia podem e devem considerar.

Observações:

Após a conclusão do presente trabalho, o STF julgou constitucional a penhora do bem único do fiador. Por sete votos a três o plenário da mais alta corte brasileira, manteve a aplicabilidade da lei 8009, apaziguando um pouco este mercado, que andava em polvorosa diante de mais uma dificuldade que se avizinhava.

Um outro elemento ocorrido e que merece destaque neste trabalho, foi outro julgamento importante, agora no STJ. No dia 7 de Março , a sexta turma do referido tribunal superior definiu por unanimidade que o fiador é responsável até a efetiva entrega do imóvel, se do contrato constar esta responsabilidade expressa, inclusive quando a locação vigorar por prazo indeterminado. Foi o julgamento de apenas uma turma, pois o entendimento do STJ como um todo ainda não é este, mas já estamos pelo menos, vendo luz ao fim do túnel.



REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS


AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em Edificações no Novo Código Civil . 1ª ed. Rio de Janeiro, Renovar, 2004.

CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotações a Lei do Inquilinato. 1ª ed. Rio de Janeiro, Revista dos Tribunais, 2000.

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. 10ª ed. Vol.III, Rio de Janeiro, Forense, 1997.

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. 28ª ed. Vol.3. Rio de Janeiro, Saraiva, 2002.

SOUZA, Sylvio Capanema de. A Nova Lei do Inquilinato Comentada. 3ª ed. Rio de Janeiro, Forense, 1993.

Informação eletrônica

Diário das Leis Imobiliário(BDI), versão digitalizada, Diário das Leis, 1999.

NEGRÃO, Theotonio. Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor. Versão digital(CD-ROM) 2ª ed, 1997, São Paulo, Saraiva.

Fonte: Escritório Online


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