SUMÁRIO: 1. Introdução. - 2. Conceito de anti-social. - 3. Exclusão do condômino ou ocupante anti-social. - 4. Ponderação dos direitos envolvidos. - 5. Conclusão. - 6. Referências bibliográficas.
1. INTRODUÇÃO
Em seus 4 anos de vigência, o Código Civil Brasileiro não pode mais ser classificado como uma "novidade" no mundo jurídico. Contudo, os entendimentos sobre algumas disposições do Código ainda não se encontram suficientemente amadurecidos. E nesse cenário de incertezas, o presente trabalho visa tecer alguns comentários sobre a possibilidade de se excluir um condômino anti-social do convívio dos demais.
2. CONCEITO DE ANTI-SOCIAL
O Artigo 1.337 do Código Civil Brasileiro diz:
"Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia." (grifo nosso).
Então, tentemos elaborar um conceito para o termo "anti-social", que é o principal elemento trazido pelo Art. 1.337 do CCB. Anti-social é o que é contrário a sociedade. Quando associado à uma pessoa, anti-social seria aquela que transgride as normas de determinado lugar ou tempo, portanto, ao inserirmos esse significado em matéria de condomínio edilício, obtemos o seguinte conceito: conduta anti-social é toda aquela que transgride as normas internas do condomínio criadas pela Convenção, Regimento Interno ou Assembléia.
Anti-social também é habitualmente associado à uma pessoa introvertida. Todavia, não vemos espaço para esse significado, pois, ao nosso ver, o Código Civil não criaria uma multa para punir uma característica que compõe um direito de personalidade do condômino. Interpretação diversa iria de encontro às disposições do próprio Código Civil (Art. 21) e, principalmente, ao princípio da dignidade da pessoa humana (Art. 1°, III da Constituição Federal).
Verificamos que a expressão "anti-social" está intimamente ligada a todo e qualquer descumprimento das normas do condomínio, embora somente o Art. 1.337 a mencione expressamente.
3. EXCLUSÃO DO CONDÔMINO OU OCUPANTE ANTI-SOCIAL
Constatamos que é entendimento pacífico que a norma citada prevê a multa para o condômino nocivo. Contudo, o questionamento que desejamos propor é o seguinte: o condômino que infringe seu dever condominial (Art. 1.336 do CCB) e, abusando do seu direito de propriedade, prejudica os demais, poderia ele ser excluído do condomínio judicialmente?
Segundo Américo Izidoro Angélico, Desembargador do TJ/SP:
"...pode o Juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do co-proprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio" (Diário de Leis n° 24/2005).
Ou seja, o anti-social não perde a sua propriedade, somente o direito de convivência com os demais.
De acordo com o entendimento do Desembargador, o Art. 461 do Código de Processo Civil é a principal fundamentação legal para a exclusão judicial de um condômino ou ocupante. O § 5° do artigo expressa:
"§ 5o Para a efetivação da tutela específica ou a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o juiz, de ofício ou a requerimento, determinar as medidas necessárias, tais como a imposição de multa por tempo de atraso, busca e apreensão, remoção de pessoas e coisas, desfazimento de obras e impedimento de atividade nociva, se necessário com requisição de força policial". (grifo nosso)
Renomados doutrinadores estão se mostrando favoráveis a tese da exclusão do condômino nocivo. Citamos Hamilton Quirino Câmara, advogado da área imobiliária, que em sua obra Condomínio Edilício (2ª ed., pg. 159) expôs: "poderá o condomínio requerer em juízo a exclusão do condômino (ou ocupante) nocivo, ou a proibição de seu ingresso no imóvel, com interdição temporária ou definitiva".
Marco Aurélio Bezerra de Melo, professor e defensor público, também afirmou em seu livro Direito das Coisas (pg. 262): "entendemos que a assembléia, com o quorum especial, previsto no caput (três quartos), poderá deliberar a interdição temporária do uso da unidade habitacional ou até mesmo a privação da coisa por parte do condômino ou do possuidor".
Para punir o condômino ou possuidor por seu comportamento, com a multa de 10 quotas ou exclusão, não basta que sua conduta seja proibida pela convenção do condomínio, seus atos devem causar incompatibilidade de convivência com os demais comunheiros. Por isso, entendemos que o condômino/ocupante que cause transtornos insuportáveis pode ser proibido de ingressar no condomínio, uma vez que sua conduta não atende a função social da propriedade e prejudica gravemente o direito de propriedade dos demais.
4. PONDERAÇÃO DOS DIREITOS ENVOLVIDOS
Basicamente, a exclusão de condômino/ocupante anti-social aborda dois direitos inseridos na Constituição Federal: o direito de propriedade e o direito de moradia.
O direito de propriedade é previsto na norma principal do Art. 5° da Carta Suprema e repetido no inciso XXII do mesmo artigo. Da mesma forma, o direito à moradia também se encontra constitucionalizado, no Art. 6° caput.
Ao excluir um condômino do convívio dos demais se exclui o seu direito de moradia, embora seu direito de propriedade permaneça, podendo vender ou alugar seu imóvel. Em outras palavras, admitir a exclusão do morador é ferir seu direito fundamental e social de moradia.
Mas do outro lado da questão, os outros condôminos que são obrigados a aguentar a conduta insuportável do vizinho podem se vir forçados a se abster de morar em seus imóveis e, até mesmo, vender seus imóveis para se livrar do incômodo. Sem considerar que os condôminos certamente encontrarão dificuldades de encontrar um comprador ou locatário para o seu imóvel, se este descobrir a presença de um condômino anti-social. Ou seja, obrigar os condôminos a "suportar o insuportável" é permitir que seus direitos fundamentais de propriedade e moradia sejam lesados.
O direito de propriedade dos vizinhos de um morador anti-social é sensivelmente lesado, na medida em que seus respectivos imóveis são desvalorizados. Afinal, quem alugará um apartamento cujo vizinho promove festas barulhentas ou que costuma invadir as vagas de garagens dos outros?
Então chegamos a seguinte equação: o direito à moradia de um supera o direito de propriedade e de moradia dos demais? Respondemos que não. Afinal, o condômino excluído não sofre uma desapropriação, tão somente perde o direito ao uso do imóvel, permanecendo com os outros poderes inerentes à propriedade (fruição, disposição e reivindicação).
Temos certeza que o Constituinte nunca teve a intenção de que os direitos fundamentais à propriedade e moradia fossem utilizados como proteção ao comportamento anti-social e insuportável de seus detentores.
Hoje, não se pode negar que os condomínios são grandes fontes de conflitos sociais, fato este que, por si só, obriga os interpretes da Lei a refletirem sobre os melhores meios de apaziguamento desses conflitos.
5. CONCLUSÃO
Diante de tais argumentos, entendemos que, a exclusão temporária ou definitiva de condômino anti-social é possível desde que haja previsão convencional e após se esgotar todos os outros recursos previstos nas normas internas do condomínio. Após aprovação da exclusão por ¾ dos condôminos em assembléia especialmente convocada e dando direito de defesa ao condômino nocivo, ação judicial deverá ser proposta para se executar a decisão do condomínio.
O Código Civil não concede ao condomínio o direito de excluir um condômino extrajudicialmente, contudo, não proíbe que a exclusão se faça por meio judicial. A exclusão deve ser admitida como último recurso, caso todas as multas não produzam efeito.
Deve-se interpretar a Lei em benefício dos princípios adotados pela Constituição e, nesse aspecto, afirmamos que a Lei não adotou o popular provérbio: "os incomodados que se mudem".
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANGÉLICO, Américo Izidoro. Exclusão do condômino por reiterado comportamento anti-social à luz do novo código civil. Diário das Leis Imobiliário, São Paulo - SP, ano 25, nº 24, p. 3-4, 3° decêndio de agosto de 2005.
BEZERRA DE MELO, Marco Aurélio. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007.
BRASIL. Congresso Nacional. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: . Acesso em: 25 nov. 2007.
BRASIL. Congresso Nacional. Lei ordinária federal n. º 5869, de 11 de janeiro de 1973. Disponível em: . Acesso em: 25 nov. 2007.
BRASIL. Congresso Nacional. Lei ordinária federal n. º 10406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: . Acesso em: 25 nov. 2007.
CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício. 2ª edição. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007.
* Trabalho elaborado em outubro de 2007.
Fonte: Escritório Online
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