Sendo possível a cobrança de créditos decorrentes de aluguel, a multa por descumprimento do contrato, expressamente prevista e delimitada no documento, também pode ser cobrada nos termos do artigo 585 do Código de Processo Civil. A decisão é da Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e favorece o espólio de Henriqueta Vieira de Lucca, antiga proprietária de um apartamento em São Paulo alugado pelo servidor público Elias Rocha. Ele ainda vai ter de pagar multa de mora, juros de 1%, custas processuais e verba honorária.
Na ação de cobrança, a defesa do espólio calculou a dívida em R$ 4.969,87, em valores de julho de 98. Foram incluídos neste total, R$ 1,2 mil referentes à multa por rescisão, mais juros, 10% de multa e 1% de custas. Entretanto, o locatário alegou irregularidades na cobrança e entrou com a chamada ação de embargos à execução.
Rocha questionou os valores das despesas de condomínio, IPTU, energia elétrica, multa contratual e a não observância de valores já quitados. Segundo afirmou, os valores exigidos são exagerados, o que impediu a liquidação da dívida. A proprietária também teria se recusado a discutir os valores. O locatário apontou, ainda, suposta irregularidade na cobrança da multa por quebra do contrato. “Não existe título liquido, certo e exigível”, disse. Para ele, a multa deve ser cobrada por uma via que permita a investigação de sua pertinência e seu valor.
O Segundo Tribunal de Alçada Cível do Estado de São Paulo acolheu em parte o pedido do locatário. O tribunal estadual afastou a cobrança da multa por ruptura do contrato. “Ela não pode ser exigida em processo de execução, pois sua aplicação depende do exame de matéria compatível com o processo de conhecimento, não sendo pois líqüida e certa”.
O tribunal também excluiu as despesas contratuais, e quanto à multa de mora afirmou: “o contrato não está revestido de executabilidade no tocante a esta verba, ausente as assinaturas de duas testemunhas”. Ao concluir o julgamento, o Tribunal de Alçada considerou as partes reciprocamente vencedoras e vencidas, devendo cada qual arcar com as custas processuais e honorários advocatícios.
Recurso
A defesa do espólio recorreu da decisão. Sustentou ofensa ao artigo 585 do Código de Processo Civil (CPC) porque a multa de mora, juros e demais encargos (água, luz, IPTU, energia elétrica) oriundos da locação são passíveis de cobrança pela via executiva, independente de o contrato estar ou assinado por duas testemunhas. O mesmo foi alegado em relação à multa por ruptura do contrato, pois estaria estabelecido no próprio título executivo.
Os argumentos foram acolhidos no STJ. Segundo o ministro-relator, José Arnaldo da Fonseca, a decisão do tribunal estadual afastou-se da linha de entendimento do Superior Tribunal. O relator citou decisões anteriores, segundo as quais o contrato de locação escrito, assinado pelos contratantes, constitui título executivo judicial, nos termos do artigo 585 do CPC. Por outro lado, não há exigência legal de que o contrato seja subscrito por duas testemunhas. Quanto à multa por rescisão, caso esteja prevista e delimitada no contrato, também pode ser cobrada.
O relator concluiu por reformar a decisão anterior e acolheu o recurso do espólio para manter as verbas relativas à multa por ruptura do contrato, à multa de mora e aos juros de 1%. O locatário e sua avalista foram condenados ao pagamento das custas e verba honorárias, fixadas em 10% sobre o valor da condenação.
Processo: Resp 446001
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